北京破供大于求现状 商品房库存创新低

北京延续两年的商品住宅供过于求的局面在2016年被打破，其主要原因在于2014年和2015年在土地供给上向民生类用地的自住房和保障房倾斜所致，保障类住宅产品供地较大，挤占了商品住宅用地面积，导致2014和2015年两年北京出让的商品住宅面积仅有500万平方米。供地减少，开发商无米下炊，导致商品住宅市场供应减少，由供地不足到住宅供应减少的传递效果*终在2016年开始显现。在库存不断下滑、供需严重失衡的市场背景下，北京房价涨速开始加快。

另据统计，2016年一季度，北京商品住宅的成交均价高达33271元/平方米，同比涨幅高达25.7%。北京纯商品住宅的供需比低至1：3，供应远远不足以满足购房需求，加之北京执行的严格限购，促使部分刚需及刚改购房客群转而选择商住产品，商住产品成交量不断上升，并占到市场交易的主体。

其中，3月北京住宅市场当中商住产品共实现成交4656套，创下有史以来的月度销量新高，占到当月全部商品住宅成交量的比重高达51%，这是商住产品的成交量首次超过住宅类产品，并因此成为北京楼市的主角，但商住产品仍未能有效补充北京楼市库存告急的现状。按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推，北京66576套商品住宅库存的去化周期仅为8个月，已经濒临8-10个月合理去化周期的底线。

尽管2016年北京商品住宅计划供地量增加了100公顷，但一方面计划落实到实际供地量能否明显增加尚是未知数;另一方面出于商品住宅开发的周期性原因，2014和2015年两年供地不足仍将导致北京楼市在2016年和2017年保持商品住宅供给大幅减少的窘境，催升北京房价的上涨势头不可抑制。